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Simulador de financiamento imobiliário

Informe o preço do imóvel e a entrada — o resto se calcula sozinho: a parcela, os juros e o número para o qual quase ninguém está preparado, quanto o imóvel sai no total.

Tipo de pagamento

Você toma emprestado: —

  • — Parcela mensal
  • — Juros pagos
  • — Total pago
  • — Prazo real
  • — Custo total do imóvel a entrada mais tudo o que vai ao banco

Os juros incidem sobre o saldo devedor, mês a mês — por isso antecipar nos primeiros anos economiza várias vezes mais do que no fim.

Ver cronograma
Mês Parcela Principal Juros Saldo

Como usar

  1. Informe o preço do imóvel e a sua entrada — o valor financiado sai daí.
  2. Ajuste a taxa e o prazo, e escolha parcelas iguais ou decrescentes.
  3. Acrescente uma amortização mensal para ver quanto ela economiza e quanto antes a dívida acaba.

Bom saber

Por que o total supera tanto o preço

Os juros incidem sobre o saldo devedor, mês após mês. Em vinte anos, com taxas que parecem comuns, os juros chegam ao tamanho do próprio financiamento — ele é a única dívida longa o bastante para que isso aconteça em silêncio. Olhe o cronograma: nos primeiros anos a parcela é quase toda juros e o saldo mal se move. Não é truque, é o que uma taxa sobre saldo faz num prazo longo — e é por isso que um prazo mais curto vence uma parcela mais baixa.

Parcelas iguais ou decrescentes, e o que a amortização faz

Parcelas iguais mantêm o mesmo número todo mês: mais fácil de planejar, mais caro no total. As decrescentes começam altas e caem — o principal é dividido por igual e os juros incidem sobre o que resta, então você paga menos ao final. Uma amortização pode reduzir o prazo ou a parcela. Reduzir o prazo economiza várias vezes mais, porque apaga os meses em que os juros ainda corriam; reduzir a parcela dá fôlego agora. O simulador mostra os dois caminhos, para que a escolha seja uma escolha e não um palpite.

Perguntas frequentes

O banco vai dar a mesma parcela?

A aritmética aqui é exata, mas o banco soma coisas que este simulador desconhece: seguros, taxa de administração, tributos e tarifas de conta. Conte com uma parcela real um pouco maior, e pergunte o que exatamente está dentro dela.

Reduzo o prazo ou a parcela?

Reduzir o prazo quase sempre economiza mais — teste os dois e compare o valor dos juros. Reduzir a parcela faz sentido quando o pagamento aperta agora; esse conforto se paga em juros.

E se a minha taxa mudar?

O cálculo assume taxa fixa. Com taxa variável só resta testar os números que assustam: refaça a conta com a maior taxa que o contrato permite e veja se a parcela ainda cabe.

O que eu digito vai para algum servidor?

Não. Todo o cálculo acontece no seu navegador, no seu aparelho, e os números não saem dali.

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